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姜超:地产泡沫高潮已过,房价上涨接近尾声


近日,海通证券首席经济学家姜超在《经济缘何企稳,何时真正见底?》一文中表示,2季度经济表现超预期,主要源于地产产业链表现超预期。由于主要一二线城市地产销量全面下滑,今年地产销售的改善源于三四线城市地产销售的持续高增。

 

他同时也指出,本轮三四线城市房价的大幅上涨,由于缺乏经济因素的支撑,长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天,其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。

 

姜超总结说,本轮经济超预期的原因与过去没有本质的差别,依然是来自于房地产的强劲支撑,唯一的问题在于,中国地产的红利还能吃多久?只有哪一天不靠房地产了,经济才算是真正见底!

 


 

 

以下为《经济缘何企稳,何时真正见底?》摘要,作者海通证券首席经济学家姜超:

 

经济短期依然稳定。2季度GDP增速稳定在6.9%,6月份工业增速跳升至7.6%,从6月单月的投资、消费和出口数据看均有改善,而6月的发电量增速也从5%小幅回升至5.2%,从各个指标来看6月经济比4、5月明显改善,而2季度经济的稳定性要远好于我们此前的悲观预期。

 

外贸贡献并未上升。分析经济短期超预期的原因,一个重要解释就是出口改善。今年以来欧洲经济持续超预期,而美国经济也保持稳定,6月份中国对美、欧出口全面回升。但外贸部门的贡献应该综合考虑进出口,而今年上半年我国出口增速为8.5%,但进口增速高达18.9%,这意味着中国经济对全球的贡献要远高于全球经济对中国的贡献,所以统计局的结论是上半年净出口对经济的贡献并未增加。

 

地产仍是中流砥柱。因此,上半年中国经济的强劲表现主要应归功于内需,消费和投资增速都保持稳定。从消费来看,上半年食品服装等非耐用品增速逐月下滑,而家具、装潢、家电等耐用品增速逐月回升,而后者主要是地产相关的消费。从投资来看,今年以来制造业投资增速保持低位,基建投资增速缓慢走低,而地产投资和开工增速保持在10%左右高位,地产销售增速保持在两位数以上。综合看来,依然是地产产业链的表现远超预期。

 

三四线地产超预期。上半年的一二线城市地产销售全面下滑,但三四线城市地产销售极其强劲。而从70城新房价格走势来看,一线城市已经止涨,二线城市涨幅回落,而三线城市涨幅仍高,6月70个城市中所有三线城市房价同比涨幅已经全部转正。因此,今年以来的地产销售超预期,主要归功于三四线城市地产的亮丽表现。而深耕三四线城市的碧桂园成为上半年地产销售冠军,引领内房股在今年上演上佳表现。

 

地产泡沫高潮已过从全球城市化的发展经验来看,人口会持续向大中城市集中,因此过去一二线城市房价上涨,其背后有着人口流入、经济产业、医疗和教育资源等的支撑。但本轮三四线城市房价的大幅上涨,其实已与城市化的历史规律相悖,其实质是归功于地产去库存政策,通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票,在短期人为制造出大量需求,这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨,但由于缺乏经济因素的支撑,长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。而对照股市5000点的过程,当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天,其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。

 

货币政策回归稳健。6月份经济短期改善,股市、债市、商品价格齐涨,一个不可忽视的原因是央行短期放松了货币政策,让金融机构平稳度过年中考核。但央行货币政策的短期放松,带来的是银行同业存单净发行再创新高,银行对非银机构投资大幅回升,金融加杠杆卷土重来。而按照金融工作会议精神,要继续去杠杆,坚定稳健的货币政策。而在过去两周货币利率中枢再度回升,反映的是央行货币政策在短期放松之后回归稳健,其投放货币未完全对冲财政缴款等因素的冲击。

 

地产红利还能吃多久?总结来说,本轮经济超预期的原因与过去没有本质的差别,依然是来自于房地产的强劲支撑,唯一的问题在于,中国地产的红利还能吃多久?我们在13年曾经做过测算,按照中国14亿左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率,每年新增进城人口1800万,假定3口一家,对应600万套住房需求;而在城市中每年达到25岁的人口数大约1400万,假定2人一对,对应700万套住房需求,因而1300万套应是中国地产需求的顶峰。但16年全国商品房销售面积已经接近16亿平米,对应1600万套,按照今年上半年16%的销售增速,对应全年1800万套住房。问题是,我们每年盖那么多房子干嘛呢?这一轮三四线地产库存去化以后,是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想,跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场?所以,我们对当前依靠地产销售稳定的经济走势心存疑虑,只有哪一天不靠房地产了,经济才算是真正见底!

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